Che cosa fai con 5.3 milioni di piedi quadrati di cemento e vetro quando il mondo è stato costruito per non esiste più?
Costruito negli anni ’70 come fortezza aziendale per mantenere la città fuori, il Centro rinascimentale di Detroit è oggi un monumento ad una tesi urbanistica di metà secolo che è completamente crollata.
L’occupazione ufficio RenCen si trova sotto il 10%, i costi di costruzione sono in aumento del 55% nell’ultimo decennio, e il centro immobiliare richiede un modello completamente nuovo.
I miei ospiti sono Jennifer Stallings Dewey, Senior Counsel, Community Engagement at General Motors; e Jake Chidester, Vice President of Strategic Initiatives at Bedrock.
In questo episodio, ci tuffiamo nella proposta multimilionaria di General Motors e Bedrock per demolire due torri di 39 piani, abbattere il podio concreto, e trasformare un’isola corporea isolata in un quartiere fluviale collegato e camminabile.
Rispondiamo anche a una serie di domande di ascoltatori.
Il processo è in corso per il feedback della comunità.
Ecco un calendario di eventi al loro East Riverfront Community Hub: https://detroit-riverfront.bedrockdetroit.com/events
E qui c’è un link all’indagine del progetto: https://detroit-riverfront.bedrockdetroit.com/survey
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Full Conversation Transcription
Questo è stato leggermente modificato per la pubblicazione. Si prega di fare riferimento all’audio originale prima di citare.
Jer Staes: Unisciti a me nello studio di TechTown per una conversazione molto speciale è un paio di ospiti. A sinistra, Jennifer Stallings Dewey, Senior Counsel, Community Engagement at General Motors. Benvenuto al Daily Detroit.
Ciao, buon pomeriggio.
Assolutamente. E Jake Chidester, Vice Presidente delle Iniziative Strategiche a Bedrock. Benvenuto.
Jake Chidester: Grazie per avermi invitato.
Jer Staes: E immagino che, probabilmente perche’ se hai puntato su questo episodio di podcast, immagino che tu sappia di cosa stiamo per parlare, che e’ il grande progetto del Renaissance Center, di cui penso che sara’ forse uno dei piu’ trasformativi della storia della citta’. Ho preso un certo numero di domande dai nostri ascoltatori durante l’ultimo mese, e ho alcune delle mie. Ma prima di entrare in tutto questo, voglio parlare con entrambi, un po’ con te, e parlare dei tuoi precedenti. Non solo i tuoi precedenti, ma come hai fatto a lavorare con il progetto? Jennifer, perche’ non iniziamo con te?
Jennifer: Sono un avvocato, un avvocato transazionale che ha fatto un sacco di lavoro in politica, sviluppo economico, e cose del genere. Ho iniziato a lavorare a GM circa sei anni fa facendo proprio questo—lavorando con i nostri concessionari, in questioni all’interno della rete di concessionari, e hanno sempre più coinvolti con politica, sviluppo economico, e ora gli sforzi di impegno della comunità per GM.
Jer: Posso immaginare che trattare con i rivenditori è un livello molto ampio di stakeholders lì. Tutti hanno il proprio, proprio dalla mia esperienza nel settore automobilistico, hanno tutti i loro progetti e cose su cui stanno lavorando.
Jennifer: Esattamente, si sta sempre bilanciando un sacco di interessi diversi, e c’è un sacco di comunità nel lavoro che accade tra GM e i suoi diversi partner.
E Jake, che ne dici di te?
Jake: Il mio background è in architettura, design e urbanistica, in realtà. Ho avuto l’opportunità di lavorare per alcune aziende diverse qui a Detroit, davvero dal 2006, che è quando mi sono trasferito in città. Mi sono unito a Bedrock nel 2015, inizialmente per aiutare a guidare i nostri team di progettazione, architettura e pianificazione interni. Ho avuto l’opportunità di lavorare sul nostro fantastico portafoglio di riutilizzo adattativo in quel momento: il Book Building, il David Stott, il Free Press Building, così come City Modern in Brush Park. Ho iniziato a lavorare sul progetto Renaissance Center e East Riverfront con General Motors circa due anni e mezzo fa, quando abbiamo visto una vera opportunità di riqualificare e riposizionare questo.
Jer: Per voi in quel lavoro, dato che avete trattato così tanti di questi edifici che molti dei nostri ascoltatori hanno molto familiarità o amore di—se è la Torre del Libro, all’inizio degli anni 2000, tutto quel genere di cose—cosa si sente come se avessi imparato a fare questo lavoro lungo la strada negli ultimi anni?
Direi che quel posto e’ importante. Prendere un progetto storico e riposizionarlo, ma mantenere il carattere essenziale, la natura e il luogo di esso, ha un valore reale, non solo da un’esperienza utente e un’esperienza di storia di Detroit, ma anche da un punto di vista di sviluppo. La gente percepisce l’autenticità, e sono attratti a questi progetti storici e adattativi di riutilizzo a causa di quell’autenticità iper-locale di Detroit.
📸 Ryan Southen
The History & Current State of the RenCen
Jer: Parliamo dello stato del progetto come è oggi. General Motors, era il 1996 che tutti voi l’avete posseduta da allora? C’e’ stata un sacco di storia tra allora e adesso. Molte persone potrebbero non andare al RenCen ogni giorno. Potrebbero non vedere tutto quello che c’è stato nel corso del tempo, o forse hanno dei ricordi davvero grandi dal liceo o dal ballo.
Per me, sono sempre stato intorno al RenCen; è un posto che ricordo fino ai cinema, il mio sarto era lì dentro, quel genere di cose. Ma so anche che ci sono stati molti cambiamenti con il complesso e l’azienda in questi ultimi anni. Allora perche’ non parliamo di come siamo arrivati? Perche’ quando ho parlato con gli ascoltatori, chiederanno: “Come mai non era pieno?” Ci passano, ma non ci vanno a lavorare. Vedono questo edificio, vedono il segno in cima, e un po ‘di befuddles ascoltatori. Dove siamo, come siamo arrivati qui e qual è lo stato dell’edificio in questo momento?
Jennifer: Non andare troppo lontano nella storia, ma l’edificio è stato costruito nel 1976 da Ford e una coalizione di altri leader di affari e comunità. È stato acquistato da GM nel 1996. Nei 30 anni che GM ha posseduto l’edificio, abbiamo speso oltre un miliardo di dollari per cercare di fare investimenti nell’edificio per renderlo più accessibile e utilizzabile per la città di Detroit. Abbiamo tirato fuori quel berm concreto che esisteva su Jefferson, abbiamo messo in Wintergarden, GM Plaza e GM Fountain, che è sorta l’inizio di questo progetto più grande. Ma nel tempo, è diventato sempre più chiaro che non è uno spazio vitale nel suo stato attuale. Il modo in cui tutti usano lo spazio ufficio e lo spazio commerciale è cambiato così tanto negli ultimi decenni, e questo ha reso la situazione in cui l’occupazione è inferiore al 10%. Non è possibile nel suo stato attuale, quindi abbiamo davvero dovuto dire come proprietari, “Cosa facciamo in modo che possiamo ancora salvare le parti buone di questo edificio?”
Jer: Quindi, per essere chiari, ci sono molto meno dipendenti GM che lavorano lì per vari motivi di quanto non ci fosse, giusto?
Jennifer: Come qualsiasi azienda, il nostro uso di spazio ufficio è cambiato negli ultimi anni, ma abbiamo concentrato la nostra impronta. Abbiamo ancora dipendenti, e alcune funzioni davvero grandi e importanti per l’azienda esistono ancora nella città di Detroit. Abbiamo spostato la nostra sede nel nuovo edificio di Hudson in uno spazio che ha solo più flessibilità e ha più senso per quello che ci serve come azienda.
Jer: Nel corso degli anni, ho visto il turno e come era iniziato ancora prima della pandemia in qualche modo.
Come te, ho passato molto tempo a RenCen. Sono un Detroiter nativo, e da bambino, sarei scesa, mio padre aveva un negozio nel Millender Center. Ho vissuto in quegli appartamenti quando ho iniziato a lavorare in centro. Andavamo all’edificio e negli anni è cambiato molto.
Jake: Da un punto di vista storico, il Centro del Rinascimento stava affrontando problemi finanziari quasi immediatamente dopo l’apertura. Nel 1982, sei anni dopo l’apertura, era già di fronte all’insolvenza. Credo sia una storia poco conosciuta. Il motivo è perché dal primo giorno, è stato sovracostruito, era su un’isola, ed è stato impossibile navigare. General Motors ha fatto un lavoro fantastico cercando di mitigare alcune di quelle carenze di progettazione al forno, ma in definitiva, i difetti originali del Centro rinascimentale davvero non potrebbero essere invasi. E’ appena arrivato al General Motors e ha raggiunto il nostro mercato. Quello che abbiamo oggi è un edificio che, perché è un’isola, perché è all’interno, perché è a sud di Jefferson, non ha realmente sperimentato alcun beneficio della crescita economica che il resto del centro ha visto. E ‘stato costruito come una città all’interno di una città in un tempo molto diverso nell’arco di Detroit, e ora perché è chiuso fuori, non è stato in grado di beneficiare di ciò che Bedrock e i nostri partner pubblici hanno fatto intorno a esso su Woodward.
Vision for the Redevelopment
Qual è il piano sul tavolo? Che aspetto ha ora la visione di andare avanti come lo vedete tutti?
Jake: Questo progetto combina davvero due grandi progetti: la riqualificazione e il riposizionamento del Centro Rinascimentale, e lo sviluppo del fronte del fiume Est. Il Centro del Rinascimento è un edificio di 5,3 milioni di metri quadrati. Il piano c’e’ di tenere cio’ che funziona, togliere cio’ che non funziona e aggiungere cio’ che manca.
Mantenere ciò che funziona sarebbe l’hotel e l’ospitalità. L’hotel ha avuto molto successo da quando ha aperto, e il piano è quello di mantenere l’hotel come centrotavola.
La rimozione di ciò che non ha funzionato inizia con il podio, che è che la base labirintica di 1,5 milioni di piedi che è un superblocco della città intera, è difficile da navigare, e in realtà è una barriera fisica e visiva tra il centro e il lungomare. sbarazzarsi di quel podio ci permette di aprire tutti i 12 acri che il complesso siede su per essere in grado di connettersi direttamente dal centro, attraverso Jefferson, al lungomare.
Poi, la rimozione di due torri: Torri 300 e 400. Oggi e’ l’ufficio. Attraverso tutte e quattro le torri di oggi, ci sono circa 2,7 milioni di piedi quadrati di spazio per l’ufficio, e non c’è davvero nessuna traiettoria in cui saremo in grado di riempire questo con l’ufficio, non solo noi come Bedrock, ma noi come il mercato del centro.
Ci sono circa 17 milioni di piedi quadrati di spazio ufficio vacante attraverso la zona tri-conte, e l’anno scorso Detroit ha affittato, netto nuovo, 30.000 piedi quadrati.
Wow, e’ un numero incredibile.
Jake: Con questa logica, ci vorrebbero quasi 80 anni per affittare i 2,7 milioni di piedi quadrati di ufficio al Centro rinascimentale, supponendo che nulla altro venga affittato attraverso l’intero 139 miglia quadrate di Detroit. Abbassando quelle due torri, la nostra posizione è che possiamo quindi creare uno spazio civile più aperto e altamente programmabile adiacente al lungomare.
Le tre torri che rimangono — la torre centrale più la torre 100 e la torre 200: la torre 100 è convertita in multifamiglia a reddito misto (circa 400 unità), e la torre 200 rimane come ufficio. Sono circa 600.000 metri quadrati di ufficio, che è molto, ma ci sentiamo sicuri che oltre un orizzonte temporale di 10 anni abbiamo una migliore possibilità di riempire che di 2,7 milioni di piedi quadrati. Così: hotel, multifamiglia, ufficio, spazio civico, e tutta la cosa è aperta per collegare meglio il lungomare al centro.
Se vai a est, ci sono circa 30 acri di superficie. Hai il Riverwalk, che è continuo da un lato del sito all’altro, ma una volta che si va appena oltre la facilità Riverwalk, ci sono questi lotti di superficie che sono stati utilizzati per General Motors parcheggio un decennio fa.
Il piano è quello di trasformare che 30-plus acri di parcheggio di superficie vuoto in una destinazione di intrattenimento regionale e familiare. Quello che il Riverwalk è davvero esigente è il commercio e gli spazi attivi. Si fa un passo fuori da quella facilità, e non c’è densità di cose familiari da fare al di fuori dello spazio parco.
Jer: Quando ho visitato altre città come Chicago, amo il nostro Riverwalk, ma quando penso alle attivazioni, ho capito che potremmo avere più opportunità per l’imprenditorialità, ristoranti, noleggio cose, o place-making. Il nostro fiume è meraviglioso, ma cos’è quello più uno per farti trascorrere più tempo lì?
Tutto quello che facciamo qui deve essere un’estensione del Riverwalk. Da un’esperienza utente, in nessun punto dovrebbe sentire come se si sta andando fuori dal Riverwalk su uno sviluppo Bedrock o GM. Fa tutto parte dell’intera esperienza di quartiere che deve essere curata, che comprenderà cibo, bevande, intrattenimento, multifamiglia aggiuntiva, così come altamente programmato, altamente curato tutto l’anno spazio civico.
Jennifer: Un posto davvero unico, Detroit.
📸 Ryan Southen
Unpacking the Project Finances
Parliamo delle finanze di questo, perche’ e’ proprio quello che ha catturato un sacco di gente. Stiamo parlando di un pacchetto di incentivi che ha un sacco di pezzi in esso, ed è importante disfare quello che sembra e che cosa realmente significa. Il pubblico vede un titolo di sintesi e pensa: “Sto scrivendo un assegno?” Quindi voglio disfare quello che entrambe le vostre organizzazioni stanno mettendo dentro, quello che state cercando, e quello che farebbe.
Jake: General Motors partecipa all’estensione di $250 milioni.
Jennifer: Sì, come l’attuale proprietario, stiamo investendo così saremo coinvolti andando avanti pure.
Jake: il 75% di questo progetto, che comprende il Centro rinascimentale e il fiume Est, sarà finanziato attraverso Bedrock e General Motors. Abbiamo un pacchetto di incentivi sulla tabella che rappresenta il resto di questo, utilizzando tre strumenti per ottenere questo lavoro fatto.
Lo sviluppo a Detroit ha un problema di matematica in cui i costi di costruzione sono aumentati del 55% negli ultimi 10 anni, ma Detroit ha la tassa di proprietà più alta di qualsiasi città importante negli Stati Uniti, e gli affitti non sono aumentati commensuratamente con i costi di costruzione. Costa tanto da costruire qui, libbra per libbra, come fa a Chicago, Atlanta, o Denver, ma non c’è canale per ottenere il ritorno su quello a causa dei tassi di noleggio stagnanti su immobili commerciali.
Anche con gli incentivi, il progetto è effettivamente un’impresa no-profit. Questo è stato presentato dal DEGC durante una delle riunioni di benefici della comunità – che anche con il pacchetto di incentivi, il ritorno cash-on-cash per questo sviluppo è l’1%. Questo è meno dell’inflazione. Quando si regola per IRR (tasso interno di ritorno), il progetto effettivamente solo fa abbastanza soldi per mantenere le luci accese.
Jer: Come qualcuno che gestisce un’impresa, l’1% mi dà quasi un diverso tipo di paura, perché se stai solo facendo l’1%, perché fare un progetto dell’1%?
Jake: Per noi, questo è un impegno pubblico e un investimento civico. Questo è il prossimo decennio del lavoro che Bedrock e Dan Gilbert intendono affrontare nel centro di Detroit. Negli ultimi 15 anni, l’attenzione di Bedrock è stata davvero sul corridoio Woodward—densizzandolo, riabilitando l’architettura storica, consegnando Hudson’s, e assicurandosi che ogni blocco sia attivo e pulito.
La prossima opportunità logica per noi e i nostri partner civici è il corridoio est-ovest che è il lungomare. Devi iniziare con il Centro del Rinascimento. Se solo guardassimo il East Riverfront, sarebbe ancora separato dal centro da questa enorme icona che oggi è effettivamente vacante. Anche se i ritorni non hanno senso, il Centro del Rinascimento è un pezzo di gateway critico per collegare il centro con il lungomare, ed è per questo che siamo impegnati a investire in questo progetto in modo efficace un ritorno zero.
Jennifer: GM lo vede come la cosa giusta da fare. Questa città è stata la nostra sede per oltre 100 anni. Negli ultimi dieci anni, credo che abbiamo investito oltre 150 milioni di dollari in contributi caritativi. Questo è un posto in cui crediamo, e questa è la fase successiva di questo. Ci stiamo pensando più lungo le linee di un’impresa caritatevole che fare soldi, ma è la cosa giusta da fare. Riimmaginare è un modo per preservare le cose che sono così grandi su di esso e dare a Detroit il lungomare che merita.
Jake: Ci sono progetti a valle benefici economici per la città, anche se lo sviluppatore a valore nominale non sta facendo un ritorno. Crediamo che la città otterrà un ritorno su questo progetto perché ha la possibilità di essere un’altra porta d’ingresso alla nostra città, una destinazione per Detroiters e visitatori, e l’opportunità di sfruttare la nostra posizione su un lungomare internazionale.
📸 Ryan Southen
Exploring Alternative Options: Why Not Mothball? & Structural Challenges
Jer: Una delle cose che gli ascoltatori continuano a domandare è: perché non la mothball? Perche’ non lavare le finestre, chiudere le porte e fare qualcosa del genere?
Jennifer: L’incertezza è davvero spaventosa, e questo si sente troppo rischioso. Abbiamo visto cosi’ tante proprieta’ vacanti a Detroit, che sanno chi sarebbe venuto o quando sarebbero venuti, e non e’ una mossa responsabile da parte nostra.
Abbiamo esaminato ogni possibile scenario di riqualificazione per il Centro rinascimentale con due appaltatori generali e due architetti. Abbiamo cercato di convalidare ogni possibile approccio:
Demolire tutto: non è la cosa giusta da fare, quindi è fuori dal tavolo.
Mantenere tutte le torri come ufficio: Non fattibile dato i numeri di vacanza e assorbimento.
Mothballing: La sfida c’è una vacanza indefinita. Michigan Central è una storia di successo fantastica in cui Ford ha investito un miliardo di dollari, ma è stato un occhio illuminato per 35 anni prima di quell’impegno. Non puo’ succedere al centro di RenCen. Questa icona non può diventare un’icona di vacanza o persa opportunità.
Convertire tutto in residenziale: le conversioni multifamiliari in queste torri sono molto, molto difficili.
Perche’? Perché non basta caricare con multifamiglia?
Jake: vecchi anni venti o anni cinquanta Gli edifici Art Deco si convertono piacevolmente da ufficio a multifamiglia a causa di piastre strette del pavimento, un nucleo centrale dell’ascensore, e un sacco di finestre. La sfida con le torri RenCen è, prima di tutto, sono ottagonali. Gli edifici di otto lati sono molto difficili da convertire in residenziale dove ogni camera ha bisogno di una finestra e si deve affrontare lo spazio centrale.
Da un punto di vista MEP (meccanico, elettrico, lumbing) tutto in queste torri ha 50 anni. Ogni piano ha attualmente una stanza da uomo e una camera da letto proprio al centro. Ogni appartamento vuole il proprio bagno e cucina, che prevede la rielaborazione di ogni piatto piano per distribuire quel idraulico.
In questo momento, c’è un sistema di controllo della temperatura per piano, ma ogni appartamento ha bisogno di controllare la propria temperatura. E’ una revisione di tutti i sistemi meccanici, elettrici e idraulici primari e secondari. Poiché questi sono edifici di 39 piani, è necessario perforare attraverso ogni singolo pavimento in cemento armato e acciaio mantenendo l’integrità strutturale intatta su un edificio che non è stato progettato per uso residenziale. Il costo è di circa 400 milioni di dollari per torre. Per le due torri sul lungomare, e’ un prezzo di 800 milioni di dollari. Per 800 milioni di dollari, possiamo aggiungere molto più valore alla zona circostante, all’East Riverfront, e per collegare il Centro Rinascimento al centro.
Tax Incentives & Public Financing Tools
Jer: Ho più familiarità con la parte di Brownfield del finanziamento, ma puoi camminare attraverso i tre strumenti principali che hai menzionato? Come fa questa azienda a chiedere lavoro?
Jake: The Transformational Brownfield Plan permette al team di sviluppo di catturare una parte del valore fiscale generato dal progetto. Non c’è check upfront; è tutto basato sulle prestazioni sul retro. Se creiamo valore attraverso lo sviluppo, cattureremo una parte di quel valore imponibile per aiutare a compensare i costi del progetto. Se non partiamo, avremo zero. Se consegnamo metà, avremo il 50%. Oggi, il bene vacante genera pochissimi soldi fiscali. Quando convertito in multifamiglia, spazio di intrattenimento e un hotel rinnovato, aggiunge un valore maggiore, e cattureremo solo una parte del valore che stiamo creando. Possiamo mangiare una parte di ciò che cresciamo.
Crucialmente, noi come sviluppatori abbiamo l’opportunità di catturare le tasse di Detroit, ma stiamo optando per questo. Stiamo facendo in modo che il 100% del valore generato soggiorni a Detroit.
Il secondo strumento è la Ren Zone (Renaissance Zone) e la PA 210 (Commercial Rehabilitation Act). La zona Ren abbatte alcune tasse per un periodo di tempo e ci permette di fare un PILOT (Pagamento in sede di tasse). Ciò assicura che le giurisdizioni fiscali, le scuole e le biblioteche siano mantenute innocue e complete. Ci permette anche di bypassare parte della cattura del DDA (Downtown Development Authority). Senza questi strumenti, 75 centesimi di ogni dollaro di valore creato sarebbero catturati dal DDA piuttosto che andare alle giurisdizioni fiscali locali, scuole, biblioteche e collegi comunitari.
📸 Ryan Southen
Keeping The Riverwalk Open & RenCen Deconstruction Methods
Facciamo domande sull’ascoltatore. Primo: accesso sul fiume. La gente è preoccupata che durante la costruzione perderanno l’accesso al fiume.
Jennifer: Il nostro obiettivo è quello di mantenere l’accesso al fiume e mantenere il più possibile aperto durante l’intero processo.
Jake: A nessun punto stiamo andando a mettere i segni dicendo: “Chiuso per 10 anni, ci vediamo nel 2037.” Quello che stiamo facendo onorerà ed espanderà sul lavoro che ha fatto la Riverfront Conservancy. Questa parte del Riverwalk è in realtà a capacità — è stato consegnato intorno al 2000, e con e-bike e scooter ora, c’è l’opportunità di espandere il Riverwalk qui per ospitare un maggiore utilizzo.
La sicurezza e l’impatto ambientale sono le priorità principali. Durante la decostruzione, le torri non saranno implorate.
Jer: La mia carriera mediatica ha iniziato a coprire l’implosione dell’edificio J.L. Hudson, e quella polvere è andata ovunque!
Jake: Non sara’ cosi’. Le torri sono proposte per essere decostruite avvolgendole in un tessuto a rete metallica e lavorando dall’alto verso il basso. Noi gut il nucleo dove gli ascensori sono, iniziare al livello 39, e utilizzare piccoli strumenti pneumatici per abbattere il materiale, buttarlo giù il nucleo centrale al livello di grado in cui è ordinato e tolto fuori luogo. Mentre si sposta giù pavimento per pavimento, l’impalcatura si muove verso il basso, così vedrete le torri gradualmente si restringono piuttosto che essere abbattuto sopra tutti in una volta. Questo ci permette di tenere aperto il Riverwalk con le barriere protettive e di impalcatura. La base del podio sarà abbattuta con metodi di demolizione tradizionali.
📸 Ryan Southen
Timeline, Infrastructure, & Future Uses
Jer: Qual è la linea temporale generale, e quale sarà la gente in grado di utilizzare prima che dopo?
Jennifer: La decostruzione selettiva è prevista per iniziare nell’estate 2027. E’ allora che la gente vedra’ che succede qualcosa sul posto.
Jake: Dobbiamo tenere aperto il complesso per due grandi eventi: la Final Four NCAA e il Gran Premio del 2027, per mantenere online quelle camere d’albergo. Dopo il Gran Premio del 2027, il progetto inizia in modo serio. Sarà un progetto di 10 anni di fase, che offre l’hotel rinnovato, alloggi a reddito misto, accesso sul lungomare, cibo, bevande e servizi di intrattenimento.
Che ne dici di connettersi al resto del centro attraverso Jefferson?
Jennifer: Il RenCen è stato progettato intenzionalmente per essere separato. Un grande impulso per questo progetto lo sta aprendo e aggiungendo una passerella pedonale per collegare il centro al RenCen e il lungomare.
Jake: Questo sarà fatto in collaborazione con il lavoro di MDOT su Jefferson e I-375. Aumentare I-375 per classificare normalizzerà le intersezioni, permettendo l’accesso pedonale, auto e bici direttamente al sito tramite un nuovo viale. Ulteriori studi esamineranno i miglioramenti dei passaggi pedonali, la segnalazione del traffico e le diete stradali verso ovest verso Washington Boulevard.
Jer: Che cosa circa i servizi sulla superficie lotti? Tutti chiedono un cinema.
Se non portiamo un cinema, abbiamo fallito! La gente non dovrebbe lasciare la città per servizi di base come cinema, luoghi, o parchi acquatici. Abbiamo ricevuto circa 3.000 risposte di indagine e abbiamo avuto migliaia di conversazioni presso il nostro hub della comunità a 521 Atwater per capire ciò che i Detroiters vogliono vedere costruito su quei lotti di superficie.
Jennifer: Stiamo ancora raccogliendo quel feedback, quindi ci sono ancora opportunità per le persone di condividere il loro contributo.
Perché no condo di vendita?
Jake: Iniziamo sempre con il mercato del noleggio, bilanciando le case a prezzi accessibili e a prezzi accessibili (con il 30% delle unità mirate al 60% AMI). Il mercato del condominio in genere si trova dietro un mercato di noleggio stabilizzato. Stiamo consegnando i nostri primi condomini allo sviluppo dell’Hudson ora, e una volta che il mercato del noleggio si stabilizza qui, l’alloggiamento for-sale può essere esplorato.
Jer: Perché non solo fare un milione di camere d’albergo?
Jake: Per creare un vero quartiere di 18 ore, hai bisogno di residenti a tempo pieno che vivono sul East Riverfront, non solo una popolazione alberghiera transitoria.
Jennifer: La diversità degli usi – residential, hotel, civico, retail – è ciò che imposta il progetto per il successo a lungo termine.
Jake: Per avere successo, questo deve essere per i Detroiters, da Detroiters. Ha bisogno di un’autentica identità di Detroit per servire i residenti locali mentre accoglie gli ospiti fuori città.
Jer: Jennifer Stallings Dewey da General Motors, e Jake Chidester da Bedrock, grazie a entrambi per essersi unito a noi su Daily Detroit.
Grazie mille per avermi avuto.
Quando vuoi.
